Aus der Rechtsprechung

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Kündigung wegen Eigenbedarfs

Was bedeutet Eigenbedarf? 

Der häufigste Grund für die Kündigung eines Mietvertrags ist Eigenbedarf. Von Eigenbedarf spricht man dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich beansprucht oder für einen engen Angehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB),  wie:

  • Kinder und Schwiegerkinder
  • Enkel
  • Eltern und Schwiegereltern
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Neffen und Nichten

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt es, wenn für den Willen des Vermieters in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vernünftiger nachvollziehbarer Grund besteht.

Eigenbedarfsfälle in vergangenen Jahren stark ausgeweitet

Die Rechtsprechung hat die Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung in den vergangenen Jahren erheblich ausgeweitet. Der Kreis der Familienangehörigen wird äußerst weit verstanden, sofern ab einem gewissen Verwandtschaftsgrad eine persönliche Beziehung zwischen den Personen hinzutritt.  (vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2010, VIII ZR 4/10). Auch die Absicht, die Wohnung zugleich gewerblich zu nutzen, ist vom BGH als zulässiger Grund für die Kündigung anerkannt worden.  (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16). Auch die Anforderungen an den eigenen Wohnbedarf sind gesunken. Im Prinzip kann der Vermieter frei entscheiden, in welcher seiner Wohnungen er leben möchte. Er muss sich z.B. nicht darauf verweisen lassen, er wohne bereits in einer seinen Bedürfnissen angemessenen Mietwohnung. Auch für eine einzelne Person kann eine Wohnung mit weit über 100qm angemessen sein. Die Rechtsprechung konzentriert sich in der Praxis auf die Eindämmung von Missbrauchsfällen.

Was ist, wenn eine Alternativwohnung zur Verfügung steht?

Soweit eine freistehende, sich in unmittelbarer Nähe zu der zu kündigenden Wohnung befindende Alternativwohnung den Wohnbedarf des Vermieters deckt, kann er auf diese Wohnung verwiesen werden. Allerdings kann grundsätzlich hinsichtlich einer Zweitwohnung Eigenbedarf geltend gemacht werden. Bisher wurde davon ausgegangen, dass die Verletzung der Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs führt. Nunmehr hat der BGH in seiner Entscheidung vom 14.12.2016 entschieden, dass die Verletzung der Anbietpflicht keine Auswirkungen mehr auf die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung hat. Die Verletzung der Anbietpflicht stellt vielmehr eine Pflichtverletzung des Vermieters dar und kann diesen schadensersatzpflichtig machen (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 223/15).

Welche inhaltlichen Anforderungen sind an eine Eigenbedarfskündigung zu stellen?

Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Amts- und Landgerichte z. T. höhere Anforderungen an die Begründung der Kündigung stellen bzw. es sich um Einzelfallentscheidungen handelt. Es empfiehlt sich daher, trotz der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weiterhin, die Gründe im Einzelnen darzulegen und zu erläutern. Die Begründung muss schlüssig und nachvollziehbar sein.

Wann ist die Anmeldung von Eigenbedarf nicht möglich?

Das Ziel muss es sein, dass die Wohnung bzw. die Immobile tatsächlich vom Vermieter bzw. der begünstigten Person bewohnt werden soll. Es muss notwendig und sinnvoll sein. Der reine Wunsch, in der eigenen Wohnung leben zu wollen, ist also nicht ausreichend. Die vom Vermieter benannte Person muss auch tatsächlich die Wohnung nutzen wollen. Eine nur vorgeschobene Eigenbedarfskündigung ist unzulässig. Ein befristeter Eigenbedarf (wie beispielsweise bei einer nur gelegentlich beabsichtigten Übernachtung des Vermieters) rechtfertigt eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht.

Welche Frist gilt es zu beachten?

Wie bei jeder ordentlichen Kündigung, müssen auch bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf bestimmte Fristen eingehalten werden. Für einen Mieter gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei dem Vermieter richtet sich diese Frist aber nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt allerdings maximal neun Monate. Maßgebend ist der § 573c BGB, welcher die Fristen der ordentlichen Kündigung festschreibt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Die Kündigung ist ein beliebtes Mittel, um in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte langjährige Mieter, die nur eine geringe Miete zahlen, loszuwerden und die Wohnung neu, diesmal teurer, zu vermieten. Es lohnt sich als gekündigter Mieter, ein wenig Recherche zu betreiben: Wer zieht als nächstes in die Wohnung ein? Wird sie auf dem freien Markt angeboten? Wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, hat der Ex-Mieter Anspruch auf Schadensersatz.
Dann sind vom Vermieter:

  • Rechtsanwaltskosten
  • Umzugskosten
  • Renovierungskosten
  • Aufwendungen für die Wohnungssuche (auch Urlaubstage)
  • Mehrkosten für die Wohnung zu erstatten.

Kann der Mieter sich trotz Vorliegens von Eigenbedarfsgründen gegen eine Kündigung wehren?

Erfüllt die Kündigung alle formalen Vorgaben, ist der Eigenbedarf darin genau erläutert und nachvollziehbar und kann der Vermieter wie auch der Mieter auf keine anderweitige Wohnung als Alternative ausweichen, bleibt Mietern nur der Widerspruch. Allerdings nur, wenn man unzumutbare Härtegründe vorweisen kann:
  • Besonders langes Mietverhältnis
  • Erkrankung oder Behinderung
  • Schwangerschaft
  • Hohes Alter des Mieters
  • Angemessener Ersatzwohnraum kann nicht beschafft werden
Vor Gericht entscheidet der Einzelfall. Konsequenz kann sein, dass das Mietverhältnis verlängert wird, zeitlich befristet oder auch unbefristet. Fristgerecht ist der Widerspruch, wenn der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung widerspricht. Maßgebend ist der § 574b BGB.

Beratung empfohlen!

Wann Eigenbedarf vorliegt, ob eine darauf gestützte Kündigung rechtmäßig ist und in welcher Form sie ergehen muss, können wir für sie klären. Wir helfen bei der Durchsetzung als auch bei der Abwehr einer Eigenbedarfskündigung.
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